WEG & Trinkwasserverordnung

Wohnungseigentümergemeinschaften

Bei Wohnungseigentumsanlagen ist die Trinkwasserverordnung nur anzuwenden, wenn eine Großanlage zur Trinkwasserversorgung besteht und mindestens eine Eigentumswohnung vermietet wird. Großanlagen in Eigentümergemeinschaften, die ausschließlich von Selbstnutzern bewohnt werden, erfasst die Trinkwasserverordnung nicht, weil das Merkmal ,,gewerbliche Tätigkeit“ fehlt.

Wird aber eine Eigentumswohnung vermietet, unterliegt die gesamte Wohnungseigentumsanlage der Trinkwasserverordnung. Die Pflichten aus der Trinkwasserverordnung obliegen in diesem Fall nicht dem einzelnen vermietenden Wohnungseigentümer, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft, weil es sich bei der Warmwasserversorgungsanlage zumeist um Gemeinschaftseigentum handelt (ab­ hängig von der Teilungserklärung). Die Erfüllung der Trinkwasserverordnung obliegt also der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband nach § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da die Warmwasserversorgungsanlage in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Prüf- und Überwachungsaufgaben im Zusammenhang mit der Trinkwasserverordnung aufzuklären und einen Beschluss herbeizuführen, wie diese Pflichten umzusetzen sind.

Die Wohnungseigentümer haben über die notwendigen Maßnahmen zur Erfüllung des Pflichtenkatalogs und über die Kostenverteilung zu beschließen und sind dazu verpflichtet, die Kosten zu tragen. Da ein Wohnungseigentümer nicht grundsätzlich verpflichtet ist, dem Verwalter die Vermietung seiner Eigentumswohnung anzuzeigen, kann es passieren, dass der Verwalter gar nicht weiß, dass eine Wohnungseigentumsanlage, die bis vor Kurzem noch von Selbstnutzern bewohnt war, durch eine Vermietung der Untersuchungspflicht unterliegt. Der Verwalter hat daher die Wohnungseigentümer über die Vorschriften der Trinkwasserverordnung zu informieren. Aus diesem Grund empfiehlt sich bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Organisationsbeschluss darüber, dass von einer Legionellenuntersuchung momentan abgesehen wird, dass jede Neuvermietung angezeigt werden muss und dass der Verwalter ab diesem Zeitpunkt alle notwendigen Vorkehrungen treffen wird. Unterliegt ein Gebäude der Untersuchungspflicht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht mehr über das Ob der Legionellenbeprobung, sondern nur noch über das Wie beschließen. Die Wohnungseigentümer entscheiden dann im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung über die Auswahl eines Dienstleisters.

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